住宅用地等に係る固定資産税について

公開日 2015年2月9日

最終更新日 2015年2月9日

住宅用地に対する課税標準の特例

居住用の家屋の敷地(住宅用地)については,その税負担を軽くするために住宅用地の課税標準の特例措置が設けられています。住宅用地は大きく二つに分類することが出来ます。

●専用住宅 もっぱら人の居住の用に供する家屋
●併用住宅 居宅兼店舗など、居住の用に供する部分とそれ以外の部分がある家屋

特例措置の対象となる「住宅用地」の面積

敷地面積に下表の住宅用地の率を乗じて求めます。 
ただし,専用住宅,併用住宅ともに敷地面積が建物部分の床面積の10倍を超えるときは,10倍の面積までが住宅用地となります。
(注)居住部分の割合= 居住部分の床面積/家屋の総床面積

居住部分の割合と住宅用地特例の関係
家屋の種類 居住部分の割合(注) 住宅用地の率
専用住宅 全部 1
下記以外の併用住宅 4分の1以上2分の1未満 0.5
2分の1以上 1
地上5階建以上の耐火建築物である併用住宅 4分の1以上2分の1未満 0.5
2分の1以上4分の3未満 0.75
4分の3未満 1

小規模住宅用地と一般住宅用地について

●住宅用地適用部分のうち、最大200m²までを「小規模住宅用地」といいます。
固定資産税の課税標準額は、価格の6分の1の額とする特例措置があります。(特例率が1/6)

●住宅用地適用部分のうち、200m²を超える部分を「一般住宅用地」といいます。
固定資産税の課税標準額は、価格の3分の1の額とする特例措置があります。(特例率が1/3)

用地区分と特例率
区分 特例率
小規模住宅用地
(住宅1戸当たり200m²まで)
6分の1
一般住宅用地
(小規模住宅用地以外で家屋の床面積の10倍まで)
3分の1

例1)住宅戸数が2戸の長屋建ての家屋(専用住宅)があり、敷地面積が700m²で、家屋の床面積が220m²であった場合
→住宅が2戸なので、400m²(200m²×2)が小規模住宅用地であり、残り300m²分が一般住宅用地となります。

例2)住宅戸数が1戸の専用住宅があり、敷地面積が900m²で、家屋の床面積が80m²であった場合
→住宅が1戸なので、200m²が小規模住宅用地であり、家屋の10倍が800m²であるので、800-200=600m²が一般住宅用地となり、残り100m²が非住宅用地となる。

宅地の負担調整措置について

概要

固定資産税は、それぞれの土地の評価額に応じた課税標準額によって決まります。
平成6年度の評価替えから、宅地の評価額を適正な時価(地価公示価格)の7割を目途にすることを決めたことで、評価額と課税標準額の間に大きな開きができてしまいました。これを短い期間で直すことは、納税者の大きな負担になるため、期間をかけて調整することになっています。その方法として、今年度の評価額と前年度の課税標準額を比較した割合の負担水準を出して、その負担水準に応じて今年度の課税標準額を決めるという方法がとられています。

※語句の説明
負担調整措置
土地の固定資産税の課税標準額は、原則 『固定資産の価格(つまり評価額)=課税標準額』 となりますが、
  1、 地価上昇期における税負担の急激な上昇を抑制する
  2、地域や土地によりばらつきのある負担水準の均衡化・適正化を図る
  ことを目的とする負担調整措置が講じられています。
  この措置により、課税標準額は各土地の負担水準に応じ、一定の条件のもと評価額と一致するようゆるやかに上昇しています。

課税標準額
税率を乗じる基礎となる価額です。負担調整措置適用後のものを「課税標準額」といい、負担調整措置適用前のものを「本則課税標準額」といいます。
  本則課税標準額は、住宅用地の特例など地方税法本則で規定される課税標準の特例措置を適用したのちの価額、または特例の適用がないものは評価額となります。

負担水準とは

個々の住宅の課税標準額が評価額に対してどの程度まで達しているのかを示すものです。

          前年度課税標準額
負担水準(%) = ---------------------------- × 100
        今年度の固定資産評価額(※)

(※)住宅用地特例対象の場合、今年度評価額に1/3または1/6をかける

住宅用地の負担調整措置について

現在、土地の価格に対する課税標準額の割合(負担水準)は、地域によってばらつきが生じているため、課税標準額を均衡化させる措置がとられています。負担水準が低い土地は、負担水準が一定率に達するまで、徐々に課税標準額を上昇させます。
このため、負担水準が低い土地は、価格が下落しても、税負担が上昇したり、据え置かれたりする場合があります。
平成23年度までは、負担水準が80%以上100%未満であれば、前年度課税標準額に据え置かれていましたが、平成26年度に措置特例が廃止されたため、課税標準額は、100%に達するまでなだらかに上昇することになります。

負担調整措置

負担水準 課税標準額 前年度の税額との比較
負担水準と課税標準額の関係(平成26年度以降)
100%以上 本則課税標準額(=価格×特例率) 据え置かれる場合と下がる場合があります
100%未満 前年度課税標準額+(本則課税標準額×5%)(※)
(※)本則課税標準額を上回る場合は、本則課税標準額
(※)本則課税標準額×20%を下回る場合は、20%相当額
上昇します

事例

1)住宅戸数が1戸の専用住宅があり、敷地面積が180m²で、家屋の床面積が80m²であった場合
2)27年度の評価額が1,800,000円、26年度の課税標準額が1,600,000円であった場合
※事例は面積要件から小規模住宅用地の範囲内である。また評価額は小規模住宅用地の特例率の6分の1を乗じた値とする。

▼平成26年度の課税標準額 1,600,000円・・・・(a)
▼平成27年度の評価額 1,800,000円・・・・(b)
1 負担水準(%)を出す(a÷b×100)
(a)1,600,000÷(b)1,800,000×100=88.88%
2 今年度の課税標準額を出す((a)+(b)×5%)
(a)1,600,000+(b)1,800,000×5%=1,690,000円・・・・(c)
今年度(27年度)の課税標準額は、1,690,000円
3 税額を出す(今年度課税標準額×税率(1.4%))
(c)1,690,000×1.4%=23,660円
税(相当)額は、23,600円

商業地等の負担調整措置について

住宅用地と同様に、税の負担調整措置がありますが、負担水準(%)に違いがあります。以下のとおりです。

(ア)負担水準が71%以上の土地については、今年度の評価額の70%を課税標準額とします。
(イ)負担水準が60%以上70%以下の土地については、前年度課税標準額を据置きます。
(ウ)負担水準が60%未満の土地については、前年度課税標準額に今年度の評価額の5%を加えた額を課税標準額とします。
ただし、その額が今年度の評価額の60%を上回る場合は60%相当額とし、今年度の評価額の20%を下回る場合は20%相当額とします。

負担調整措置の早見表

住宅用地と商業地等の負担調整措置に関する早見表
負担水準(%) 負担調整措置
住宅用地 商業地等
100以上 本則課税標準額(=価格×特例率)まで引下げ 本則課税標準額(価格)の70%まで引下げ
71~99 前年度課税標準額+(今年度の評価額×住宅特例率×5%)
60~70 前年度課税標準額に据置き
20~59

前年度課税標準額+(今年度の評価額×5%)

※(ただし、上記で求めた額が今年度の評価額の60%を上回る場合は、今年度の評価額の60%)

19以下 本則課税標準額(=価格×特例率)×20%まで引上げ 本則課税標準額(価格)の20%まで引上げ

その他の地目の負担調整措置について

一般農地

一般農地(転用許可を受けた農地は除く。)についても、評価額に対する前年度課税標準額の割合に応じた負担調整措置が導入されています。

負担水準(%) 本年度課税標準額
一般農地の課税標準額の算出
90%以上

前年度課税標準額×1.025

80%以上 90%未満 前年度課税標準額×1.05
70%以上 80%未満 前年度課税標準額×1.075
70%未満

前年度課税標準額×1.10

宅地・一般農地以外の土地に対する課税

山林・その他の地目の原則的な評価方法については、地目別の評価方法のとおりです。 
山林・その他の地目(以下にある宅地並み評価のものを除きます。)については、次のア又はイのうちいずれか少ない額になります。
ア 今年度の価格(=本則課税標準額A)×税率(1.4%)
イ (前年度の課税標準額+A×5%)×税率(1.4%)
(ただし、イにより算定した額がA×20%×税率を下回る場合には、A×20%×税率となります。)

お問い合わせ

税務課 資産税係
電話:0974-22-1001【内線2105】
FAX:0974-22-6653